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行业规模相对稳定迅速扩张，物业管理渗透率和行业集中度仍处于低位，因为未来提高空间较小。跟据中指院数据，2018年我国物业管理行业的日常管理面积达211亿平米，同比快速增长7.8%。我们预计今年现阶段我国物业管理行业的规模大约在1.1万亿元，住宅物业的渗透率仅为61%，尚处于较低水平，未全部覆盖的物业面积达100亿平方米。跟据我们的测算，2030年我国住宅物业管理面积预计今年能达到303亿平方米，年求复合增长率为5.6%，渗透率将提高至82%。2018年百强企业集中度为38.76%，CR10仅集中度为10.44%。我们所选当前在管面积排名第三的保利物业做为基础标的，分析预测2025年保利物业的集中度将从2018年的0.9%提高至2.3%，CR10的集中度起码将提高至26.3%。
投资增值业务带动整体毛利率的增多，基础提供服务的毛利率随日常管理短久期大幅下滑。物管公司的ROE、现金流略好于房企母公司，不断成长速度与日常管理面积同比增速高度有关。新项目、酬金制、非住宅占略高的物管公司，基础物业提供服务的毛利率更高。物管公司积极开展投资增值提供服务具有独特三大先天优势：围墙优势、客源优势、客户信任优势。2018年百强企业其他收入占比仅为19.5%的投资增值提供服务业务贡献了44.3%的利润。进行平台模式开拓投资增值提供服务的公司，虽然也可以继续维持业务较低的毛利率，但业务难以能做到深耕；进行产品模式
开拓，短期内正面临毛利率下调压力，但更长远看，离客户更近，对业主消费需求的把握好更精准，可持续性较强。十大物管公司平均达ROE为32%，主要靠利润率和周转率核心动力，远高于房企母公司的18%；物管公司经营性现金流净额均为正，且短期借款同比增速能达到81%，远高于房企母公司的48%。
我们再次构建了物业管理行业的框架，从BM向PM不断地转型，随之PM乘数的不断地提高，最后能做到AM是完完全全能够实现PM的标志。
物管公司正从被动状态提供服务转向主动日常管理。BM仅是PM的一个子集，PM是指要在基本的BM其上，要额外对住户和整个资产提供更多日常管理提供服务。PM重塑了物管公司、业主和房地产开发商间的的关系。一方面，从BM到PM是一个从缴费到日常消费的过程，业主满意度能够实现更好地地流量变现。另一方面，物管公司与开发商的关系也渐渐从入主
到相辅相成，乃至于回哺逐步转变。资产开放生态是完完全全能够实现PM的标志，社区资产进行物业管理能够实现整体溢价，业主进行将物业加入资产池获得经济收益。我们对完完全全能够实现PM的设想是，在物管公司与社区一对一提供服务的基础上，也可以跨社区、跨城市、跨区域地行成中心化日常管理，物管公司对集合起来了所有项目的资产池进行资产日常管理，业主和公司都也可以可以享受资产金融化带的收益。
行业的护城河：短期看母公司的销售，中期看母公司土地储备，长期看自身的PM乘数。基础提供服务的护城河是日常管理面积的多少，母公司不断地有新完成交付的楼盘资源输送到，成了了短期物管公司最强大的护城河。中期可以看出，母公司的土地储备表明了潜在性的续航能力，提供保障了物管公司的规模迅速扩张的可持续性，此外这些确定性较低的潜在性贮备面积为物管公司其开发多元化业务提供更多了试水田。长期可以看出，PM乘数较低的公司能能够实现面积和价格的双提高。
随之房地产增量市场步入下半场，外拓占比高的增多能够更好地的抵御因为单一房企给与资源的周期性波动幅度。PM乘数高的公司在承接能力第三方其开发公司新盘、进行收并购整合其他物管公司、承接能力其它开发商的存量盘方面都具有独特优势。
