经济日报-中国经济网北京8月15日讯（记者李方）8月以来，“厦门楼市崩盘论”引发市场热议，随着媒体深入调查发现，厦门的这一轮下跌，更像是前几年成交量、价格大幅上涨过后的市场透支与政策迫降的并发症，是投资客逐步退出的过程。业内认为，下半年可能还会出台各类新的管控政策，充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。
开发商：或陷资金周转困难境地
据《财经》报道，在市场下跌行情下，厦门多个楼盘以精装变毛坯、叠墅产品楼层不同以及尾盘清仓等原因进行“变相”降价。
例如，今年5月，融信海上城均价为35000元/平方米，从6月份开始调整为25000元/平方米。保利叁仟栋·壹海里同样户型区间的叠墅，自今年7月，总价从500万元/套起调整为约460万元/套起，均价从55000元/平方米降至47000元/平方米。同月，三盛国际海岸项目均价从17800元/平方米调整至15000元/平方米。
在量价齐跌的同时，曾经的地王迟迟不开工，这些房企或陷入资金周转困难的境地。据《财经》报道，2016年6月，禹洲以价率183.69%，总价为28亿元（楼面价32825元/平方米）拿下厦门集美区一地块，是当时的新单价地王，目前该项目未上市。同年，海投以竞价上限57亿元（楼面价37012元/平方米）的巨额总价拍下海沧区一地块，是当年厦门新总价地王，但也未上市、未公布案名。
去年5月，保利以上限价10.08亿元（楼面价31500元/平方米）获得的同安区滨海新城一地块，以及禹州以上限价13.49亿元（楼面价31519元/平方米）获得的同区域一地块，两个项目一年后均未正式动工。
融侨置业在2016年以139.66%的溢价率，总价42.18亿元（楼面价36345元/平方米）获翔安区一地块，属翔安区的地王。目前已公布案名为融侨·铂樾府，但仍处于待售状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前的地王项目面临入市销售以及定价方面的压力。尤其，受房企资金面收紧影响，房企暂缓或断断续续施工。
买房人：持币观望，不当接盘侠
据北青报报道，厦门二手房进入买方市场，买房群体观望情绪浓烈。据厦门湖里区一个中介表示，岛内房价普遍跌了1万元每平方米，岛外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于议价空间变大，二手房挂牌价和实际成交的价差比较大。“买房的客户都会参考2016年底的价位，高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续，去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。”
在厦门的许多资讯网站上，许多业主直接挂出房源卖房，“大降65万急售”“一口价、打八折”“诚心买条件还可以谈”等字眼频繁出现在卖房信息中。但中介表示，客户普遍心理是买涨不买跌，由于没有成交量，厦门的好多小的房产中介门店已经没了生意，许多员工开始转行。
据北青报报道，在厦门从事教育行业的王楠是观望群体的一员，她原本打算入手一套岛内的小一居，但亲戚朋友们都劝她再看看，厦门楼市过去几年涨的太多了，现在下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我，宁可再等等，等这一波降价潮稳定下来，不要当最后的接盘侠。”
业内：“房住不炒”落实进入关键期
中国豪宅研究院院长朱晓红表示，前几年厦门是全国楼市高速发展的热点城市，成交量、价格大幅度上涨之后，出现了市场透支与政策迫降的并发症。从去年开始，厦门住宅市场已渐现颓势，成交面积、成交套数均出现负增长。今年成交量的继续下滑，可以理解为调控政策影响下的部分城市退烧的信号。
厦门楼市和海南类似，买家主要靠外地人，不仅局限于福建各地市，全国各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后，外地人买房途径基本已被堵死。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降，今年上半年占比再下探：从2017年底的26％降至21%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向经济日报-中国经济网记者表示，当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点，事实上厦门部分市区和郊区房价确实在下跌，因为之前上涨态势明显，所以此类降温应理解为调控政策有效，而非市场过度疲软。
今年6月28日，住建部等七部委决定在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，厦门、福州均在这30城之列。7月1日，福建省稳定房地产市场联席会议出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》；7月8日，厦门发文遏制投机炒房，未来厦门新开楼盘或将采用公证摇号。福建楼市调控再次步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。
严跃进表示，总体上看，下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势，对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度，下半年可能还会出台各类新的管控政策，充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。

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